서울 공인중개사 창업과 빅데이터로 본 중개시장 전망

서울 공인중개사 창업과 빅데이터로 본 시장 전망

 

제 33회 공인중개사 시험 합격자가 지난 11/30일에 발표되었습니다.

시험 합격률 분석 및 앞으로 시험 전망이 궁금하신 분들은 지난 글 참고해주세요~

 

2022.12.01 - [공인중개사] - 22년 공인중개사 합격률과 23년 공인중개사 시험 전망

22년 공인중개사 합격률과 23년 공인중개사 시험 전망

 

이번 글에서는 서울 뿐만 아니라 전국의 모든 지역의 공인중개사 창업과 빅데이터로 본 중개시장전망에 대해 살펴보겠습니다

 

중개시장과 관련 요약하면

 

• 공급

중개시장에서 공급인 중개사무소 증가 관련하여 22년은 부동산 경기 침체로 인해 중개사무소 폐업 증가로 일부 감소하였으나, 공인중개사 합격인원 증가로(접수인원 증가로 인한) 예비 공급자 지속 증가로 중개시장 과다 공급에 따른 경쟁 치열 예상됩니다 

 

• 수요 

21년부터 인구수는 감소하고 있고, 세대 수마저 증가폭이 줄어들고 있어 각종 규제 철폐로 다주택자 규제, LTV, DSR 등 금융규제 완하, 수요자의 실질 구매력 상승 등 여러 요소들이 해결되지 않는 한 절대 수요자의 감소때문에 지역별 선별하여 확인이 필요합니다  

 

 

관련 데이터 상세내용을 살펴보자면

 

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1. 공급 측면 

 

1) 중개사무소 현황 

 

 

• 중개사무소는 21년 119,108개를 정점으로 22년 11월 기준으로 정체 되었습니다. 지역별로 차이는 있으나 서울이 전년대비 공인중개사무소 급감 중(전년대비 약 2800개, -9%)

• 지난 2008년 리먼 브라더스발 글로벌 금융위기로 부동산 경기(수도권 위주)가 침체로 들어서며 11년 중개사무소 84,158개를 정점으로 13년까지 82,214로 약 1944개(-2.3%)가 감소하였는데  이번 급격한 물가상승에 따른 금리 인상으로 인한 부동산 침체에 들어가고 있는 시점에서 앞으로 얼마나 어려워질지 지역별 세심한 확인 필요합니다

 

 

2) 신규 공인중개사 시장 진입 

 

• 22년 공인중개사 합격률은 31%로 최근 합격률 28%보다 다소 높은 수준이나 접수인원이 21년보다 일부 감소했지만  지속된 부동산 가격 상승과 동반한 공인중개사 인기 상승으로 접수인원 증가로 실제 전년보다 합격자수 1천명 증가하였습니다
  
  
• 최근 18년간 2차 합격자 수 중 제일 많은 인원이 합격 (2003년과 2004년 난이도 조절 실패로 2005년 추가 시험시 대거 합격한 인원 제외시 1회 시험을 제외하고 가장 많은 인원 합격)  
  
  
• 합격자 중 약 20% 정도가 실제 중개시장에 진입하므로 매년 약 5천명 가까이 신규집에 따른 경쟁이 치열해진다는 의미인데, 세대수 증가나 다주택자 증가, 외국인 구매 증가가 있지 않는 이상 수요는 줄어드는데, 공급은 계속 늘고 있어 중개시장은 계속 어려울 전망입니다 

 

 

 

계속되는 공인중개사 합격인원 증가 및 누적에 따른 중개시장 공급과다로 경쟁 치열 예상 
앞으로 창업지역 선정이 더욱 더 중요 

 

 

 

 

2. 수요 측면 

 

 

 

 

 

•  20년 인구수 및 세대수 증가율 정점으로 21년부터 점차 증가율 감소 중 (20년 부동산 시세 급등에 따른 세대분리 증가 등 여러 복합적 요소) 
  * 세대 증가율 감소 = 부동산 중개 건수 감소로 이어질 수 있음 (=수요자 감소로 이어질 수 있으므로) 

• 아직까지 증가율 감소이지, 세대수 자체는 증가 중이지만 21년부터 인구가 감소한 시점에서 세대수까지 감소한다면 그때부터 지역별 옥석 가르기 시작 
  
  
• 당분간 세대수는 지속 증가하겠지만 그 증가폭이 점점 줄어들 것이고(세대분리 한계), 출산 장려정책이나 이민 유입책이 있지않는 이상 현재보다 더 가파르게 인구 감소추세로 이어진다면 세대수 감소도 머지않아 카운트 다운 시작 

 다주택 보유자 증가내지 외국인 수요자가 증가하지 않는 이상 실수요자의 절대적 인구 감소로
인구 감소가 예상되는 지역에서는 중개시장 축소는 불가피
(인구 감소 = 세수 감소 = 개발 감소 = 투자자 유입 감소 = 슬럼화 ) 

 

 

 

 

 

 

3. 중개시장 경쟁 강도  

 

 

* 경쟁강도 = 세대수 / 중개사무소 
   1개 중개사무소당 커버하는 세대수 (높을수록 경쟁강도↓, 낮을수록 경쟁강도↑) 

 

• 서울, 세종, 대전을 제외하고 전 지역 경쟁강도 상승 
  
  

 

• 서울도 전년대비 폐업 증가로 인한 일시적 증가일 뿐 아직까지 전국 평균 1개 사무소당 199세대에 못미치는 163개로 여전히 경쟁 과열
  
  
•  도시 특성상 인구가 많이 몰리는 곳에는 1개 사무소당 커버하는 세대수가 적고,  도시 외 지역을 포함한 일부 지방의 경우 1개 사무소당 커버하는 세대수가 많을 수 있지만  전년대비 1개 사무소당 커버하는 세대수가 줄어들었을 경우 전년보다 더 어려워질 수 있음 
  
  
• 어느 지역의 경쟁이 더 치열한지 중개사무소당 세대수 미리 확인으로 경쟁 과다지역은 피하고, 상대적으로 경쟁이 덜한 지역 선택으로 창업 성공가능성 높일 필요 

 

 

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지금까지 공인중개사 시장의 수요와 공급 그리고 경쟁강도 측면에서 살펴보았는데 어느 쪽에서 긍적적인 요소를 찾기가 어렵습니다. 그만큼 앞으로 더욱 더 경쟁이 치열해질 것으로 예측 되는데 새로 중개시장에 진입 할려는 분들께는 더더욱 중개할 지역을 선정할 때 신중을 기해야 하는데  

 

아래 링크 참고하시면 빅데이터로 원하시는 지역이 앞으로 유망할지 아니면 경쟁이 치열할지 사전에 파악하여 중개사 창업시 많은 도움이 될 수 있을 것입니다. 얼어붙은 부동산 시장에서도 성공하는 지역은 반드시 있습니다.  

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