KB 매매 지수와 부동산 가격 전망

21년 상반기 수도권 아파트값이 13%로 올라 19년 만에 최고라는 기사들이 연일 쏟아지고 있습니다. 20년 연간 상승률 12.51%를 반기만에 뛰어넘는 등 부동산 시장이 이상 과열을 보이고 있는데요. 실제 KB 월간 주택 가격 동향 시계열 통계 데이터를 바탕으로 86년부터 부동산 가격은 어떻게 변했는지, 그리고 앞으로는 어떻게 될 건지 예측해보겠습니다.

 

KB 매매 지수와 부동산 가격 전망 

 

지난 21.7월 4일 KB국민은행 월간 주택 가격 동향 시계열 통계에 따르면 올해 상반기 수도권 아파트 가격은 12.97%로 20년 연간 상승률 12.51%를 뛰어넘고, 상반기 기준으로 2002년 16.48% 이후 19년 만에 가장 많이 올랐습니다.

올해 상반기 수도권 아파트값은 전년 연간치(12.51%)보다 0.46% 증가한 12.97%를 나타냈는데 이는 상반기 기준으로 2002년(16.48%) 이후 19년 만에 최고 상승률입니다.

수도권 아파트값은 20년 11월부터 8개월 연속으로 1%대 이상의 상승률을 기록 중인데,
특히 경기도의 상반기 누적 상승률(15.35%)이 올해 통계 집계 이래 최고치를 경신하며 수도권 아파트값 상승세를 견인하고 있습니다.

 

이 기간 시흥시(24.53%), 고양시(21.38%), 동두천시(20.58%), 의정부시(20.37%)가 20% 이상의 상승률을 나타내는 등 정말 전국이 부동산으로 들썩인다고 해도 틀린 말은 아닙니다.

 

 

20년 6월 대비 21년 6월 KB 아파트 매매지수 변동률 지역비교

 

모든 투자의 격언인 무릎에서 사고, 어깨에서 팔라고 하는데, 그러면 이 뜨거운 불길이 언제까지 이어질까요?

어떤 누군가 모든 요인들을 바탕으로 그 시기를 예측한다고 하더라도 그 가정들 중에 하나라도 비껴나가게 되면 예측하기가 어려운데요.

 

그래도 모든 역사는 반복된다고 하죠. 부동산도 약간의 시기의 차이는 있겠지만 역사는 계속 반복되고 있습니다. 연일 나오는 부동산 대책들도 과거에 나온 부동산 정책들의 변형된 모습일 뿐 전혀 없었던 정책들은 거의 없습니다.

 

그것처럼 과거 부동산 시계열 데이터를 바탕으로 앞으로 어떻게 가격이 변할지 조심스럽게 예측해보겠습니다.

 

 

KB 전국, 서울 아파트 매매 지수

 

KB에서는 86년부터 아파트 매매지수를 공개하고 있는데, 19.1월 매매 가격을 100을 기준으로 두고 각 시점 간의 가격차이를 지수로서 위와 같이 나타내고 있습니다.

 

21년 6월 현재 전국의 매매 가격지수는 120.2, 서울의 가격지수는 126.2로 19년 1월 대비해서 약 20%, 26%의 증가율을 보고 있는데, 그럼 그전 과거에는 어떻게 움직였을까요?

 

86.1월 기준으로 전국의 매매지수는 21.0, 서울의 매매지수는 17.2 수준에 불과합니다. 즉 19.1월에 평균 5억 정도 하는 아파트는 86년에는 1억 도 안 하는 가격 수준으로 보면 되겠네요.

 

전국과 서울의 매매지수도 자세히 살펴보면, 일부 구간에서는 서로 다른 방향으로 가격이 상승 또는 하락하기도 하지만 결국 긴 시계열 데이터로 보게 되면 비슷한 방향으로 흘러감을 알 수 있습니다. 

 

86.1월부터 21.6월까지 기간이 총 426개월인데, 이를 월평균 증가율로 환산해보면 전국은 매월 평균 0.41%, 서울은 0.47%씩 증가하였다고 나옵니다. 즉 86.1월부터 매월 0.4%(연 5%) 가격이 증가하면 현재의 가격이 나오게 됩니다.

 

 

이제 제일 중요한 그럼 앞으로의 가격은 어떻게 추정할 수 있을 것이냐인데,

 

자연계 및 모든 사회학을 잘 살펴보면 모든 것에는 간간이 돌연변이들이 발생하지만 결국 평균으로 회귀하려는 본성을 가지고 있습니다. 각종 변수들을 제외하고 자연 성장률만 알 수 있으면 긴 시기를 놓고 보면 결국엔 평균으로 회귀할 것인데요.

 

이를 부동산에 대입해보면, 부동산도 시장 가격의 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 계속 형성하면서 물가상승률에 가깝게 증가할 건데 그밖에 부동산 정책 및 대외 경기 등의 변수들로 인해 시기가 왔다 갔다 하겠지만 결국 시기를 늘려보면 평균에 수렴하게 될 것입니다. 

 

 

KB 서울 아파트 매매 지수와 시뮬레이션

 

하여 기존의 KB 서울 매매지수 외 자연 성장률을 월평균 0.43%, 0.41%를 가정하여 서로 비교를 해보면,

 

86년부터 IMF 기간인 98년까지, 그리고 리먼브라더스 사태 이후 서울 부동산 침체기였던 14년까지 실제 서울의 매매지수는 등락이 있지만 월평균 성장률 0.43%와 0.41%와 결국 마주하게 됩니다. 

 

그럼 현재의 126 수준의 매매지수가 월평균 0.43% 성장, 월평균 0.41% 성장에서는 어느 시점에 도달할지 살펴보면 각각 24.10월 내지 26.10월에 도달할 가격이 거의 3년에서 5년 가까이 빨리 도달하게 된 것 같습니다. 

 

앞으로 2030년의 가격은 현재에서 많은 변수들이 있고, 지금의 성장률과는 다른 조금 더 낮은 성장률 보일 가능성이 있겠지만 현재 가격보다 20% 인상된 가격이지 않을까 생각됩니다.

 

 

물론 복잡하게 얽혀있는 부동산 가격을 형성하는 요인들을 모두 배제하고, 시계열 데이터에 단순 가정을 바탕으로 가격을 예측하긴 어렵겠지만 중요한 건 결국엔 자연계의 모든 것들은 평균에 수렴한다는 것입니다.

 

현재의 가격들도 사실 미래의 수요들이 현재의 시점으로 가져온 가수요들, 즉 과거의 부동산은 40~50대의 학문이었다면, 지금은 20~30대까지 패닉 바잉이라는 이름으로 일종의 가수요들과 부동산 정책들로 인한 공급 감소에 의한 가격 상승이지만,

 

결국 일정 시점이 지나게 되면 미리 당겨온 수요들로 인해 다시 수요가 부족해서 평균 이하로 가격이 떨어지게 될 것이고 또다시 어느 시점이면 다시 평균으로 수렴하게 될 것입니다. 

 

하여 지나친 가격 상승을 예측하는 것도, 그리고 지나친 가격 하락을 예측하는 것도 안 되겠지만, 결국엔 자연 성장률만큼 (부동산에서는 물가 상승률 정도?) 평균 성장한다고 보시고 각자의 사정과 시기에 맞게 부동산을 구매하시면 되겠습니다.

 

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